เขย่าผังเอื้อ มิกส์ยูส จุดตัดรถไฟฟ้า ผุดตึกสูงไม่จำกัด ปั้น50ทำเลทองกทม.

ปรับใหญ่ผังเมืองกทม.ดัน 40-50 จุดตัดรถไฟฟ้าทั้งเก่า-ใหม่ เพิ่มความสูง-หนาแน่น จากรัศมี 500 เป็น 700-800 เมตร ขึ้นตึกสูง ศูนย์รวมอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย จากแนวรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง เทียบชั้นญี่ปุ่น-สิงคโปร์

จากกรณีการก่อสร้างรถไฟฟ้าพร้อมกันหลายเส้นทาง ตามแผนแม่บท คณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) มอบให้การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ดำเนินการ 11 เส้นทางและกรุงเทพมหานคร ดำเนินการอีก 2 เส้นทาง ทำให้เกิดจุดศูนย์รวมเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกต่อการเดินทาง จุดเหล่านี้เองที่เป็นทำเลทองให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินเข้าไปปักหมุดขึ้นคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้ากันมาก ผังเมืองจึงมีบทบาทสำคัญเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้พัฒนามากขึ้นตามมูลค่าที่ดินที่ควรจะเป็นจากปัจจุบันยังจำกัดการพัฒนาอยู่มาก

พร้อมกันนี้ยังนำกลไกทางผังเมืองจากกรุงเวียนนา ประเทศออสเตรียมาปรับใช้กับไทยเพื่อกำหนดย่านนวัตกรรม และสมาร์ทซิตี โดยกำหนดพื้นที่ใช้สอยร่วมกันให้สอดคล้องกับระบบขนส่งมวลชน โดยจะกำหนดโซนนำร่องที่เหมาะสมขึ้นมาเพื่อให้ทุกคนเข้ามามีส่วนร่วม

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวเสริมว่า กทม.พิจารณาปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ให้สามารถก่อสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้เพิ่มขึ้น ในย่านสถานีร่วมหรือเชื่อมต่อ 40 สถานีทั้งที่เปิดให้บริการในปัจจุบันและที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในเขตกทม.ให้เหมือนกับประเทศชั้นนำในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ โดยรูปแบบจะเป็นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีให้เกิดความคุ้มค่าเพราะแต่ละจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้า จะมีคนมาใช้บริการจำนวนมากทำให้ทำเลย่านดังกล่าวจะมีมูลค่าสูง มีผู้ประกอบการจับจองที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก่อนจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเสียอีก

ทั้งนี้สิ่งที่อยากเห็นคือ ต้องการให้แต่ละจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าแห่งใหม่เป็นแม่เหล็กทำให้เกิดแหล่งงานนอกเหนือจากคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียวเพื่อกระจายการเดินทางไม่ให้เข้าเมือง ทั้งนี้กทม.อยากเห็นการเดินทางจากโรงแรมเชื่อมเข้ากับห้างสรรพสินค้า ทะลุถึงอาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยเชื่อมเข้าสถานีรถไฟฟ้าได้ทันทีเหมือนต่างประเทศ

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่านอกจากนี้ยังขยายรัศมีรอบสถานีเพิ่มเฉพาะจุดตัดจาก 500 เมตรเป็น 700-800 เมตร ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาตัวเลขที่เหมาะสมจะเป็นเท่าใด เมื่อทดลองใช้อาจจะปรับเพิ่ม 1,000 เมตรในอนาคต โดยเขตเมืองเน้นเมืองกระชับทั้งนี้รถไฟฟ้าภายในวงแหวนรัชดาฯ ส่วนใหญ่กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง หากเป็นชานเมืองกำหนดเป็นศูนย์ชุมชนจะกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม)-ส้มเข้ม ย.6-7(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เช่น ศูนย์ชุมชนมีนบุรี มีจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้มและ ชมพู ฯลฯ

อย่างไรก็ดีหากต้องการเพิ่มความสูงและพื้นที่เชิงพาณิชย์มากขึ้นจะมีโบนัสให้ไม่เกิน 20% ของสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (FAR) แต่ต้องทำบ่อหน่วงน้ำ ลดการระบายน้ำกองบนเขตทางสาธารณะ ทำอาคารประหยัดพลังงานจัดทำสวนสาธารณะ ทางสาธารณะ ให้คนอื่นใช้ร่วมกันแต่ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเอกชน

ต่อไป จะกำหนดสีผังให้มีการผสมผสาน ทั้งสีเหลือง สีแดง ส้ม น้ำตาลอยู่ในบริเวณเดียวกัน เพื่อให้เกิดพัฒนาได้หลากหลาย ขณะทำเลพื้นที่ชั้นใน ยังคงเป็นย่านพาณิชยกรรม พ.5 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน อาจปรับเป็น พ.7-พ.8 เพิ่มความหนาแน่นขึ้น เช่นพระราม 4 สีลม สาทร ราชประสงค์ สยาม เป็นต้น แต่ปัจจุบันพัฒนาไม่ถึงที่กำหนด หรือพัฒนาได้เพียง 2เท่า จาก 10 เท่า เท่านั้นของแปลงที่ดิน เนื่องจากติดถนนซอยที่ต่ำกว่าที่กำหนดห้ามสร้างตึกสูงเช่น ต่ำกว่า 10 เมตร สร้างไม่เกิน 8 ชั้น ทำเลสุขุมวิท จากกฎหมายอาคาร

ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่าสัดส่วนของซัพพลายคอนโดมิเนียม มีการปรับเปลี่ยนกระจายไปยังทำเลรอบนอกมากขึ้น ทั้งด้านเหนือ เช่น งามวงศ์วาน ติวานนท์ ที่จากเดิมมีเพียง 1.7 หมื่นหน่วย เป็นเพียง 8% ของตลาด กลับเพิ่มขึ้นเป็น 13% อยู่ที่ 7.3 หมื่นหน่วยและทำเลที่มีความโดดเด่น เปลี่ยนแปลงชัดเจนมากที่สุดในปีนี้ คือทำเลฝั่งธนบุรี ที่เดิมเป็นเพียงสัดส่วน 6% ของตลาด ขยับมาอยู่ที่ 12% ณ ปัจจุบัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

30 สิงหาคม 2561

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่