อสังหาฯ ปั้นแบรนด์เจาะลึกเรียลดีมานด์ รับมือแบงก์ เอ็กซ์เรย์ เข้มคนกู้ ห่วง เราไม่ถูกปลูกฝังต้องมีเง...

อสังหาฯ ปั้นแบรนด์เจาะลึกเรียลดีมานด์ รับมือแบงก์ เอ็กซ์เรย์ เข้มคนกู้ ห่วง เราไม่ถูกปลูกฝังต้องมีเงินเก็บ อสังหาริมทรัพย์

ในแต่ละปีภาคอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวโครงการใหม่ออกสู่ระบบประมาณ 60,000-65,000 หน่วย แต่ในบางปีซัปพลายที่ออกมา อาจจะลดลงหรือเพิ่มขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจที่จะเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงโอกาสในการลงทุนเพื่อขยายโครงการใหม่ ขณะที่ด้วยปัจจัยเรื่องการแข่งขันที่รุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการทุกค่ายต้องปรับตัวเพื่อให้สามารถ "ตอบสนอง" กับลูกค้าเป้าหมายได้อย่างถูกต้องและแม่นยำ เพราะนั่นหมายถึงผลสำเร็จและโอกาสในการสร้างยอดขายให้เกิดขึ้น

โดยในปัจจุบัน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการแบ่งแบรนด์ที่อยู่อาศัยของตนเองออกตามระดับราคา รูปแบบโครงการหรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแบบชัดเจน ผู้ประกอบการบางรายที่ก่อนหน้านี้อาจจะมีแบรนด์ย่อยมากมาย ก็มีการยุบหรือมีการยกเลิกหลายๆแบรนด์ของตนเองไป เพื่อจะได้จัดกลุ่มเป้าหมายของแต่ละแบรนด์ให้ชัดเจนมากขึ้น อีกทั้ง การเปิดขายโครงการตามแบรนด์ซึ่งจัดลำดับตามรูปแบบและราคาขายนั้น สะดวกในการสื่อสารข้อมูลโครงการและองค์กรให้ออกมาในทิศทางเดียวกัน เพื่อจะได้ไม่สร้างความสับสนให้กับผู้ซื้อ เพราะเมื่อพูดถึงแบรนด์นี้ ก็จะนึกภาพของออกได้ทันทีว่า เป็นโครงการในระดับราคาไหน รูปแบบโครงการเป็นอย่างไร เป็นต้น ซึ่งช่วยให้ผู้ประกอบการประหยัดเวลาและไม่ต้องพูดถึงเรื่องอื่นๆ ไปได้เยอะเลย ซึ่งเรื่องเหล่านี้ยังมีผลต่อ การเลือกพรีเซ็นเตอร์หรือแบรนด์แอมบาสซาเดอร์อีกด้วย เพราะแต่ละคนก็มีบุคลิกหรือว่ารูปลักษณ์ภายนอกที่ แตกต่างกัน

หรือแม้แต่ แบรนด์ด้านจัดสรรในระดับต่างๆ ผู้ประกอบการบางราย มีการออกแบรนด์ใหม่ทุกครั้งที่มีการเปิดขายโครงการใหม่ ซึ่งการทำแบบนั้น อาจจะเป็นวิธีการที่เหมาะสมในอดีตในช่วงที่พวกเขายังไม่มั่นใจ ในสถานะของรูปแบบโครงการตัวเองที่อาจจะเปิดขาย แตกต่างจากโครงการของพวกเขาก่อนหน้านี้ พวกเขาเลยเลือกที่จะใช้แบรนด์ที่ยังสามารถเปลี่ยนไปมาหรือยกเลิกได้ก่อน จนเมื่อกลุ่มผู้ซื้อยอมรับแล้ว พวกเขาจึงยุบ บางแบรนด์ที่เปิดขายในช่วงเวลานั้นไป และเลือกแบรนด์ที่ชัดเจนมาใช้ต่อเนื่องจนปัจจุบัน เช่น แสนสิริ พฤกษา ที่ยกเลิกไปหลายแบรนด์ก่อนหน้านี้และเลือกบางแบรนด์เป็นตัวแทนของโครงการในแต่ละระดับราคาแทน จนปัจจุบัน

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ผู้จัดการรายวัน360" ว่า เรากำลังทำตลาดในเชิงรูปแบบใหม่ ผ่านโครงการใหม่ แบรนด์ใหม่ ที่เป็นโครงการร่วมทุน โดยจะเปิดตัวภายในไตรมาส 3 หรือต้นไตรมาส 4 รูปแบบจะต่างจากโครงการก่อน หน้านี้ ที่จะใช้เรื่องราคาเป็นตัวกำหนดโปรดักส์ แต่แบรนด์ใหม่ ที่จะเปิดโฉมหน้า จะใช้เรื่องข้อมูล "ไลฟ์สไตล์" ของลูกค้า มาชี้ถึงราคาของโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดตัว ซึ่งจะอยู่ใกล้เมือง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วงที่ผ่านมาและในสถานการณ์ปัจจุบัน ธนาคารต่าๆในประเทศไทยมีการตรวจสอบ หรือคัดกรองผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกันอย่างเข้มงวด เพื่อป้องกันการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPLs)ในอนาคต อีกทั้ง ยังเป็นการหยุดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยในตัว และเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)เพิ่งออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ใหม่ออกมา มีผลโดยตรงต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเป็นการสื่อไปยังธนาคารสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย โดยการขอสินเชื่อธนาคารหลังที่ 2 ขึ้นไป โดยที่สัญญาสินเชื่อแรกยังไม่ถึง 3 ปี แต่ในหลายๆ ครั้ง ธนาคารต่างๆ พิจารณาสินเชื่อให้กับผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคารในเกณฑ์เดียวกันทั้งหมด ไม่ได้แยกว่าเป็นการขอสินเชื่อใหม่ หรือการขอสินเชื่อที่ 2 (แบงก์เหมาร่วมทุกกลุ่ม) ซึ่ง ประเด็นนี้ สร้างผลกระทบให้กับผู้ประกอบการ รวมไปถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับหนึ่ง โดยลด สินเชื่อลงหลังจากการใช้มาตรการดังกล่าว

การพิจารณาการขอสินเชื่อธนาคานั้น ธนาคารส่วนใหญ่จะเน้นความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือนของผู้ที่ขอสินเชื่อเป็นเกณฑ์ โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะกำหนดหลักเกณฑ์คร่าวๆ ว่า ยอดผ่อนชำระต่อเดือนของผู้ที่ขอสินเชื่อจะอยู่ที่ประมาณ 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือนของผู้ที่ขอกู้ หรือที่ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งเป็นรายได้ที่หักจากหนี้สินอื่นๆ

แต่การขอสินเชื่อได้ อาจจะไม่ใช่ "จุดจบ" ของการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบันนั้นการขอ สินเชื่อธนาคารในวงเงินที่เทียบเท่ากับราคาที่อยู่อาศัย อาจจะช่วยให้ผู้ที่ขอสินเชื่อเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ เท่านั้น แต่อาจจะไม่เพียงพอต่อการทำให้ที่อยู่อาศัยนั้นพร้อม เข้าอยู่อาศัย เนื่องจากค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้นไม่ใช่แค่ที่มูลค่าของที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังต้องไม่ลืมว่าค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่สำนักงานที่ดิน และค่าธรรมเนียมอื่นๆ อีก รวมไปถึงค่าใช้จ่าย อื่นๆ อีกที่อาจจะตามมาเพิ่มเติม

ถ้าพิจารณาว่าธนาคารส่วนใหญ่จะอนุมัติสินเชื่อธนาคารที่วงเงิน 90% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย 10% คือ เงินที่ผู้ซื้อจ่ายให้กับผู้ประกอบการหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งในรูปแบบของเงินจอง เงินทำสัญญา และ เงินดาวน์ อาจจะมากกว่านี้ก็ได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่อยู่อาศัย รูปแบบโครงการ และข้อกำหนดโครงการ นั่นหมายความว่า ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องมีความสามารถในการจ่ายเงินส่วนนี้ 10% หรือมากกว่า (บางโครงการให้ผ่อนดาวน์ 15-30%) ซึ่งถ้าเป็นการซื้อคอนโดมิเนียม ก็อาจจะมีระยะเวลาในการผ่อนชำระส่วนนี้นานหน่อย อาจจะถึง 2 ปี แต่ถ้าเป็นบ้านจัดสรรในรูปแบบต่างๆ ก็อาจจะสั้นมากคือ 1-6 เดือน แม้จะมีบางโครงการที่ให้ผ่อนชำระเงินส่วนนี้นานกว่านั้น แต่ระยะเวลาสั้นหรือ ยาวนั้นขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการก่อสร้าง นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกคนมีเวลาในการเตรียมตัวก่อน ที่จะถึงวันขอสินเชื่อธนาคารตั้งแต่ 1 เดือนถึง 2 ปี โดยประมาณ ซึ่งในช่วงเวลานี้ทุกคนควรจะต้องระวังเรื่อง การใช้จ่ายเงินรวมไปถึงบริหารหนี้สินของตนเองให้ ลดลงต่อเนื่อง ไม่ใช่ยิ่งใกล้กำหนดโอนกรรมสิทธิ์หนี้สินกลับเพิ่มพูน อีกทั้งต้องระวังไม่ให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้สินโดยเด็ดขาด เพราะมีความเสี่ยงที่ธนาคาจะไม่อนุมัติสินเชื่อให้ หรือได้วงเงินที่ต่ำกว่าที่ต้องการหรือน้อยกว่า 90% และต้องหาเงินมาจ่ายส่วนที่เกินมาจากวงเงินสินเชื่อธนาคารซึ่งส่วนใหญ่ไม่มีการเตรียมพร้อมในเรื่องนี้

อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ของการขยายแบรนด์ใหม่นั้น นอกจากมองหาโอกาสการเข้าถึงตลาดแล้ว ก็เพื่อรองรับกับความสามารถของลูกค้า เนื่องจากในปัจจุบัน เรื่องหนี้ครัวเรือน กลายเป็น "ประเด็นร้อน" ที่ธนาคารฯนำมาคำนวณถึงความสามารในการกู้สินเชื่อว่าจะ "ผ่านหรือไม่"

ตามข้อมูลของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและ สังคมแห่งชาติ (สคช.) ระบุถึงภาวะสังคมไทย ไตรมาส4ปี 2561 ว่า หนี้ครัวเรือนเท่ากับ 12.8 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% และคิดเป็นสัดส่วนต่อ จีดีพี เท่ากับ 78.6% เพิ่มขึ้นเป็นไตรมาสที่สองติดต่อกัน และยิ่งพบว่า ประเทศไทยมีสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีพีดี อยู่ในอันดับที่ 10 จาก 89 ประเทศทั่วโลก

และเป็นที่น่าสังเกตว่า ไตรมาสแรกปี 62 หนี้สินครัวเรือนยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพิจารณาจากยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภคส่วนบุคคลของธนาคารฯขยายตัว 10.1% สูงสุดในรอบ 5 ปี เป็น ผลจากเร่งก่อหนี้ก่อนการบังคับใช้ LTV, ความต้องการรถยนต์ที่เพิ่มสูงขึ้น

แต่ที่น่าเป็นห่วง คือ คุณภาพสินเชื่อโดยรวม ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยไตรมาสแรกปี 62 หนี้เพื่อการอุปโภคบริโภคที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ขยายตัว 9.0% เทียบกับ 9.1% ในไตรมาสก่อน คิดเป็นสัดส่วน 2.75% ต่อสินเชื่อรวม และสัดส่วน 27.8% ต่อ NPLs ซึ่งสูงสุดในรอบ 13 ไตรมาส

ทั้งนี้ ด้านผู้บริหารเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กล่าวถึงการดูแลลูกค้าในการ ซื้อที่อยู่อาศัยของเสนาฯเพื่อรับกับ LTV ว่า จะมีทั้งเรื่องการให้ดาวน์ยาวขึ้นทั้งโครงการแนวราบและคอนโดฯ ซึ่งเสมือนให้ลูกค้าเก็บเงินไว้ก่อน แต่หากความสามารถของลูกค้าไม่ถึง เราก็แนะนำให้ซื้อบ้านเล็กลง สุดท้าย ไม่ได้จริงๆ ก็ต้องอธิบายลูกค้าให้เข้าใจ

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

25 กรกฎาคม 2562

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่