ส่องบ้าน-ห้องชุด อาการ ใครน่าห่วง

ความเฟื่องฟูของธุรกิจอสังหารริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาดึงดูดยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาฯข้ามชาติสัญชาติ "ญี่ปุ่น" ขยายตลาดเข้ามาจับมือร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในเมืองไทยจำนวนมาก ขณะเดียวกันก็ดึงดูดกลุ่มลูกค้านักชอปจาก "จีน" ที่มีกำลังซื้อสูง เข้ามาซื้อห้องชุดเพื่อพักอาศัยในช่วงเดินทางมาพักผ่อนในประเทศไทยจำนวนมหาศาล รวมไปถึงการดึงดูดให้กลุ่มนักลงทุน และลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเข้ามาชอปห้องชุดในประเทศไทยจนเรียกได้ว่า เป็นยุคทองของตลาดคอนโดมิเนียมเลยทีเดียว

แต่ใครเลยจะคาดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะพลิกผันแบบถล่มทลาย เมื่อความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยต้องชะลอตัวลงจากการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) อย่างไรก็ตามมาตรการที่ออกมาลดทอนความร้อนแรงของตลาดคอนโดฯ ก็ไม่ได้ทำให้ความต้องการซื้อจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติลดลงไป ขณะที่มาตรการดังกล่าวกลับส่งผลต่อกำลังและความสามารถในการซื้อของลูกค้าภายในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งนั่นยิ่งทำให้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ เพิ่มน้ำหนักในการทำตลาดไปที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และยังไม่มีปัญหาการขอสินเชื่อเหมือนกับลูกค้าที่เป็นคนไทย

ขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติ และกลุ่มคนทำงานกำลังซื้อสูงเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด ภายใต้ความเชื่อและมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาฯที่ว่าในระยะเวลาอันสั้น ลูกค้าจะเริ่มยอมรับและปรับตัวให้เข้ากับข้อกำหนดจากมาตรการที่ภาครัฐออกมาพร้อมๆไปกับการปรับสมดุลดีมานด์-ซัปพลายในตลาด การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 "มหันตภัย" ที่ไม่มีใครคาดคิดว่าจะเป็นปัจจัยร้ายแรงที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯรวมถึงธุรกิจต่างๆ ต้องหยุดชะงักในขณะนี้ จะก้าวเข้ามากลายเป็น "ค้อน" ขนาดใหญ่ทุบตลาดอสังหาฯไทยเข้าอย่างจัง

การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ทรุดตัวหนักต่อเนื่องจากการปิดประเทศ และการประกาศเคอร์ฟิว ซึ่งทำให้กิจกรรมการตลาดในทุกธุรกิจหยุดชะงักลง และในทันทีที่มีการประกาศปิดประเทศก็ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าห้องชุด ชาวต่างชาติหายไปเกือบ 100% ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อห้องชุดต่างชาติจำนวนมากในช่วงก่อนหน้าก็มีจำนวนไม่น้อยที่ต้องยกเลิกการรับโอนห้องชุด แม้จะมีการทำสัญญาจองซื้อและวางเงินดาวน์จนครบแล้ว และมีบางส่วนที่ต้องเลื่อนการรับโอนห้องชุดออกไปเพื่อรอให้สถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ เพื่อเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุด ซึ่งก็ยังไม่รู้ว่าเมื่อไหร่

ในช่วงเวลาที่ธุรกิจต่างๆหยุดชะงักลงซึ่งรวมไปถึงธุรกิจอสังหาฯด้วยนั้น สถาบันการเงินได้เพิ่มความเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น และแม้ว่าในช่วงต้นปี 63 ที่ผ่านมารัฐจะมีการปลดล็อกมาตรการ LTV ไปหลายๆส่วนแล้ว แต่ในส่วนของสถาบันการเงินนั้นแทบไม่มีการผ่อนคลาย หรือลดความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยลง ซึ่งนั่นทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีอัตราส่วนที่สูงอยู่กว่าช่วงปกติมาก ขณะเดียวกันอัตราการขายในตลาดที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสวนทางกับซัปพลายห้องชุดที่ก่อสร้างเสร็จทยอยออกสู่ตลาดมากขึ้น

แน่นอนผลที่ตามมาคือ ซัปพลายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง รวมไปถึงซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขายกลายเป็นสต๊อกในตลาดอสังหาฯที่เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งจากแนวโน้มดังกล่าว ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ออกมาเปิดเผยว่า จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 62 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลจำนวน 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 151,993 ยูนิต แต่เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลังปี 62 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 56,411 ยูนิต ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,714 โครงการ รวมมีจำนวนหน่วยเสนอขาย 209,868 ยูนิต และมีอุปทานเหลือขายจำนวน 175,754 ยูนิต มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯคาดการณ์ว่าในปี 63นี้ จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่สะสมจำนวนประมาณ 79,408 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขายสะสม 212,750 ยูนิต มีมูลค่าประมาณ 1,340,233 ล้านบาท

โดยในช่วงไตรมาสแรกของปี 63 นี้พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล 15,932 ยูนิต ลดลงจากไตรมาส 4/62 กว่า 49.3% และลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 62 ประมาณ 29.6% โดยประมาณการว่าปี 63 นี้ เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ทุกประเภทรวม 79,408 ยูนิต โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรร 35,734 ยูนิต และโครงการอาคารชุด 43,674 ยูนิต ลดลง 19.9% จากปี 62 ขณะที่ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ พบว่า ในไตรมาสแรกมีมูลค่ารวม 138,238 ล้านบาท ลดลง 13.0% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 62 โดยคาดการณ์ว่าปี 63 จะมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศรวม 571,196 ล้านบาท ลดลง 10.8%

อย่างไรก็ตาม ประเด็นจับตามองคือปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขาย ซึ่งผลการสำรวจพบว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 62 มีจำนวนสูงถึง 300,000 ยูนิต ซึ่งมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นกว่าปี 61 ประมาณ 10% ซึ่งเมื่อพิจารณาแยกสถานะการก่อสร้างของที่อยู่อาศัยเหลือขาย พบว่ามีหน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 68,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 12% เมื่อแยกประเภทที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่ามีโครงการคอนโดฯ เหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 30,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 2% จากปีก่อน ขณะที่บ้านแนวราบสร้างเสร็จเหลือขายเพิ่ม 21% โดยจำนวนรวม 38,000 ยูนิต ซึ่งการเพิ่มขึ้นของหน่วยเหลือขายของบ้านแนวราบนี้เกิดจากกระแสของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่ผู้ประกอบการทุกค่ายมุ่งไปสู่ตลาด Real Demand

อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบระหว่างซัปพลายเหลือขายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ และกลุ่มที่อยู่อาศัยห้องชุด แม้ว่าจำนวนยูนิตเหลือขายของห้องชุดจะมีจำนวนน้อยกว่า แต่สถานการณ์ของตลาดห้องชุดกลับน่าเป็นห่วงมากกว่า สถานการณ์ตลาดบ้านแนวราบเนื่องจากตลาดบ้านแนวราบมีข้อได้เปรียบ และมีความคล่องตัวมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องรอบของการหมุนเวียนต้นทุนที่เร็วกว่า เพราะในการขายบ้านแนวราบนั้นสามารถมอบโอนให้ลูกค้าได้ในทันทีเมื่อบ้านหนึ่งหลังก่อสร้างเสร็จ ขณะที่โครงการห้องชุดจะสามารถโอนได้ก็ต่อเมื่องานก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการ

นอกจากนี้ โครงการบ้านแนวราบยังสามารถแบ่งการพัฒนาออกเป็นเฟสย่อยๆต่างจากคอนโดฯที่ไม่สามารถทำได้ ประกอบกับลูกเล่นและกลยุทธ์ทางด้านการตลาดที่มีความหลากหลายมากกว่าคอนโดฯ เนื่องจากบ้านแนวราบสามารถปรับฟังก์ชันและแบบบ้านใหม่ๆ ได้ตลอดเวลา โดยการแบ่งเฟสในการก่อสร้างทำให้ในโครงการเดียวกัน สามารถขยายเพิ่มกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกันได้ โดยเฉพาะในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ข้อได้เปรียบของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบเกิดขึ้นอย่างชัดเจน เพราะกลุ่มบ้านแนวราบสามารถเพิ่มพื้นที่ ปรับฟังก์ชันการใช้สอยในพื้นที่ให้รองรับกับพฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่ม New Normal ซึ่งกำลังเป็นเทรนด์ใหม่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน

นอกจากนี้ สถานการณ์โควิด-19 ยังส่งผลต่อแนวคิด และความต้องการของผู้บริโภค กลุ่ม New Normal ที่ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมจากการซื้อห้องชุดหันมาให้ความสำคัญกับโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น เนื่องจากมีพื้นที่การใช้สอยและการอยู่อาศัยที่มากกว่า รองรับพฤติกรรมการที่เปลี่ยนแปลงทางด้านการทำงานในรูปแบบ Work From Home ในอนาคต สำหรับผมลูกค้า New Normal นี้ แน่นอนว่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าคนไทย ซึ่งเป็นกลุ่ม Real Demand แตกต่างไปจากลูกค้าคอนโดฯ ซึ่งโดยมากเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างที่ติดปัญหากำลังและความสามารถในการซื้อ ขณะที่ตลาดลูกค้าก็ทำได้ยากขึ้นจากผลกระทบโควิด-19 ดังนั้น จึงไม่แปลกที่ในช่วงนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ แทบทุกค่ายหันมาขยายพอร์ตโครงการบ้านแนวราบ

ขณะที่ กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ที่แม้จะมีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดน้อยกว่าบ้านแนวราบ แต่เนื่องจากการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อโครงการ ทำให้อัตราการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง แน่นอนว่าในอนาคตอันใกล้สงครามราคาที่แข่งขันกันเพื่อระบายสต๊อก จะมีให้เห็นรุนแรงมากขึ้นอย่างแน่นอน อะไรก็ตาม แม้ว่าหลายคนจะมองว่า การแข่งขันของผู้ประกอบการในการจะส่งผลดีต่อผู้บริโภค แต่นั่นหมายถึงการหักต้นทุนและกำไรจะส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ซึ่งหากมีผู้ประกอบการจำนวนมากไม่สามารถบริหารสภาพคล่องได้ จนต้องยกเลิกโครงการก็จะก่อให้เกิดหนี้เสียในระบบเศรษฐกิจตามมาในอนาคตได้

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 1 มิถุนายน 2563

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่